Cómo vender tu casa sin agente inmobiliario

Vender o rentar una propiedad es una aventura que requiere tiempo, esfuerzo, y principalmente conocimiento del mercado. La competencia es feroz.

"Ya estoy listo: sé que tengo la mejor casa de la zona, tiene algunos detallitos, pero seguro a los prospectos les va a encantar así, y también estoy seguro de que mi casa vale más que la de mi vecino, a pesar de que no es tan grande".

Todos tenemos un valor sentimental alto por nuestra casa: la familia ha crecido en ella, tenemos muy gratos recuerdos, y le hemos invertido mucho tiempo y más esfuerzo y dinero. Nos sentimos muy confiados de salir al mercado y poder venderla sin problemas, ¿verdad?

El mercado

En la CDMX existen alrededor de 3,000 inmobiliarias, 150 constructoras, al menos 7 directorios inmobiliarios más infinidad de agentes independientes. Esto hace que cuando nuestra propiedad sale al mercado se enfrente a una competencia profesional feroz: todos estos integrantes de esta economía son personajes muy calificados, profesionales y con mucha experiencia (por ejemplo, tienen los presupuestos para generar campañas de marketing exitosas para vender sus propiedades).

Siempre comparo esta situación con la experiencia de correr una carrera de 100 metros planos en las olimpiadas, contra Usain Bolt y los grandes atletas (que serían todos los profesionales inmobiliarios del mercado), y toda mi experiencia se reduce a correr tras mi hijo de un año que va a bajar las escaleras sin saber caminar bien aún. Mis chances no son geniales.

"Hice una búsqueda en inmuebles24.com de un departamento típico urbano: $6'000,000 de precio, colonia Condesa, Juárez, Cuauhtémoc, dos recámaras con 1 estacionamiento. Encontré más de 250 anuncios.. ¿Cómo ofrezco mi propiedad y que sobresalga de los demás?"

Tiempo promedio de venta

Según datos de AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios), el tiempo promedio que le lleva a una persona vender su propiedad es de 1 a 2 años. Este tiempo depende mucho del tipo de propiedad, el precio, y sobre todo, si cuenta con la promoción de un profesional inmobiliario o no.

El dossier legal

Es necesario que reúnas un archivo completo de todos los documentos que te serán requeridos para tramitar la venta ante notario (tanto de la propiedad como personales del dueño), y otro archivo para el banco, en caso de que el comprador vaya a adquirir tu vivienda con un crédito hipotecario. Este listado depende de varios factores, y en Metroplex Real Estate podemos ayudarte a definir este listado, sin ningún compromiso ni costo para ti. Ponte en contacto con nosotros, y te daremos esta asesoría con mucho gusto, los datos de contacto están al final de este artículo.

Es probable que no tengas todos los documentos requeridos (en nuestra experiencia el 70% de los casos que manejamos requieren de tramitar los documentos faltantes ante las autoridades correspondientes). También podemos asesorarte dónde conseguirlos.

También es necesario pedirle al comprador una serie de documentos para generar el contrato de compraventa.

Impuestos

Este es un punto algo escabroso: a nadie le gusta pagar impuestos, y muchas veces al vender una propiedad se generan estos muy desagradables cargos. Es importante definir con certeza cuánto pagarás de impuestos al momento de poner tu casa en venta, y recibir asesoría de profesionales para elaborar una estrategia sólida y evitar pagar impuestos innecesarios

Precio de venta

Este es un punto muy delicado, es muy importante definir el valor de mercado de tu propiedad. Como platicamos al principio, hay una competencia muy amplia, y si ofrecemos nuestra propiedad fuera del valor que el mercado está dispuesto a pagar, simplemente no se venderá, por lo que debemos dejar a un lado el sentimiento. Las inmobiliarias tienen herramientas de valuación muy científicas que determinan el precio real, aquí el ojo del buen cubero no es de mucha utilidad.

La promoción

En las ventas siempre debemos ponernos en el lugar del cliente, y usar su perspectiva: hoy las personas que buscan una propiedad están hiperconectados, consultan su móvil más de 100 veces al día, utilizan comunicación multicanal. Las marcas ahora dialogan con los clientes, ya no usan la publicidad tradicional. Nuestros clientes requieren respuestas inmediatas, y lo más importante: ya no compran productos, ahora compran experiencias.

Por esta razón, la vieja práctica (aún muy común, increíblemente) de tomar tres fotitos con el celular, subirlas a la internet y esperar a que lluevan los clientes, en realidad ya no funciona.

Hoy es necesario usar nuevas herramientas de promoción: home staging, fotografía profesional, un plan de marketing eficaz, redes sociales, etc. La estrategia se hace a la medida, de acuerdo a las necesidades del cliente y el tipo de propiedad a vender. Vamos, hasta el anuncio que ponemos en la puerta de la casa ha evolucionado.

Mira la diferencia cuando nos dieron una casa en Chimalistac (San Ángel) para vender. Es una casa preciosa, que necesitaba un poco de cariño para dejarla presentable: Después de nuestra intervención, subimos el valor de la casa casi 15%, con una inversión del 2%. Buen negocio, ¿no?

Así recibimos la casa

Después del Home Staging (redecoración de la casa), esta fue la foto que publicamos. Dejamos la decoración en la casa para mostrarla a prospectos

Y en la época de la inteligencia artificial, el Home Staging es aún más espectacular, y muy rápido..

Preparar tu casa para la venta

Seguro alguna vez has vendido un auto, y para hacerlo, lo llevaste a la hojalatería para que le arreglaran los golpecitos que tenía, lo pulieran y lo enceraran. Lo llevaste al taller para que le quitaran el ruidito de la suspensión, y además consultaste el Libro Azul para saber el precio de venta.

Vender tu casa es algo similar: hay que dejarla presentable, pintarla, arreglar desperfectos, modernizar lo que se vea viejito, y con todo esto seguro subes el precio de venta. En Metroplex Real Estate tenemos una guía para preparar tu casa para la venta con muchas recomendaciones para hacer esto de manera muy eficaz.

El contrato de compraventa

Si todo sale bien, y logramos vender nuestra propiedad, el uso de un buen contrato de compraventa es fundamental. Lo más importante aquí es evitar cualquier problema legal que no sólo ponga en riesgo la operación, sino que pueda generar un conflicto legal mayor. Nunca uses contratos de machote, es importante asesorarte con un abogado, de preferencia con experiencia el asuntos inmobiliarios, ya que cada caso es distinto.

Seguridad básica

Hay que tener en cuenta que para vender una propiedad hay que mostrarla, y estamos metiendo a nuestra casa a personas desconocidas. Para evitar cualquier eventualidad, o riesgo de seguridad personal o de la familia, lo mejor es que el cliente no identifique a la persona que le muestra la propiedad como el dueño. Un delincuente puede entrar a tu casa, valorar lo que está adentro, saber en cuánto vas a venderla, y luego monitorear el trato hasta que en realidad se venda. Este personaje sabrá cuánto dinero tendrás, y cuándo, y podría extorsionarte. Toma medidas preventivas, como pedir copia de su INE antes de mostrarle la propiedad, y nunca te identifiques como el dueño.

En Metroplex Real Estate podemos asesorarte con tu compraventa. Llámanos, y platicamos de una estrategia hecha a tu medida:

‭+52 55 4174 6906, info@metroplex.mx

Un Property Coach® se pondrá en contacto contigo a la brevedad.